ヒューリック（3003）が2026年2月3日に発表した新中長期経営計画（2026-2036）「変革・進化・成長」について内容を読みましたので情報を共有致します。
今回の計画を読み解く中で、僕が最も注目したのは「不動産の商社化」というキーワードです 。これまでの不動産会社の枠を超え、商社のように多角的な事業展開でリスクを抑えつつ、着実に利益を積み上げるという非常に手堅い戦略が示されています 。
1. 「不動産の商社化」：多角化による手堅い成長戦略
ヒューリックが掲げる「不動産の商社化」とは、不動産事業を核としながらも、商社のように多様な成長事業を取り込み、唯一無二の強靭な事業ポートフォリオを形成することを指しています 。
- 事業ポートフォリオの変革: 2036年には、経常利益の3〜4割を新規事業等で稼ぎ出す計画です 。
- 積極的なM&A: 成長分野でM&Aを積極的に活用し、ビジネスモデルを進化させます 。2036年までに7,500億円の投資を想定しています 。
- 多様な収益源: 観光、こども教育、高齢者・健康、データセンター、さらには衛星関連企業への投資など、不動産にサービスや付加価値を掛け合わせた多角経営を推進します 。
このように、単一の事業に依存せずリスクを分散させる手法は、まさに総合商社のそれと同じです 。不動産市況の変動に強い「手堅い」経営基盤が構築されようとしています 。
以前よりヒューリックに関しては事業を多角的に展開していて商社のように手堅く利益を積み上げていくようになっていると他の大手の不動産会社と比べると異色であると前々から思っていました。
その考えの中今回の中期経営計画はまさか不動産の商社化というキーワードが出てきたことは2度見してしまいました。
前回のヒューリックに追加投資をしたときの記事にも以下のように述べています。
ヒューリックに関しては事業を多角的に行われていて商社やリース会社のように事業を分散して、どこかの事業が良くなくても他で補う感じで、とても良いなと思っています。
ヒューリックはあまり業績がとても良い結果となりましたみたいな決算の内容ではなく、地味ですが地道に増配に増配を重ねて利益を着実に伸ばして先手を一手ずつ将来の種まきも行われています。事業のリスクの取り方も大きく買収とか投資とかではなくリスク分散など行われているだと説明資料ではよみとれて、自分好みの投資先だと思いました。
長期投資先としてヒューリックに追加で投資をしていくべきなんではないかとさらに思い始めています。
2. 懸念された「増資」のリスクと財務規律
高配当投資家が最も懸念していたのは、大規模な投資に伴う「増資（公募増資）」による1株利益の希薄化でした。しかし、ヒューリックの中期経営計画の動画の説明を全部見たところ会長の言葉から増資はしないと明言していました。といっても、会長が変わったりとかや先行きが不透明な中で方針は変わる可能性もありますが、だれも先のことはわかりません。増資の可能性は下がったということはとても自分には良い判断材料になりました。
- 自己資金と資産回転: 中期計画の4年間（2026-2029）において、投資資金は営業キャッシュフロー（6,700億円）と保有資産の入れ替え（ポートフォリオ入替え）による資金効率化で賄う計画です 。
- 厳格なバランスシートコントロール: 「成長投資による事業拡大」と「格付AAの維持」の両立を掲げ、過度な負債に頼らない経営を徹底しています 。
- 財務KPIの維持: Debt/EBITDA倍率を10倍程度、ネットD/Eレシオを1倍台後半に抑えるという財務規律を維持しています 。
増資に頼らず、稼いだ利益と資産の効率化で成長投資を回していくという姿勢は、長期保有銘柄としては非常に心強いポイントです 。
銀座の大家という名前からも不動産の含み益もかなり増えてきていると思います。
そういう状況であればわざわざ増資をしなくてもということなんでしょうか。
3. 配当性向45%への引き上げと圧倒的な還元姿勢
高配当投資家として最も嬉しいニュースは、株主還元のさらなる強化です 。
- 配当性向の段階的引き上げ: 2029年に向けて、配当性向をこれまでの40%から45%まで段階的に引き上げることが明記されました 。
- 17期連続の増配実績: 上場以来、一度も欠かさず増配を続けてきた圧倒的なトラックレコードを今後も継続する方針です 。
- 利益成長との相乗効果: 2036年には経常利益3,000億円を目指しており、利益が増えれば増えるほど、配当の絶対額も増えていくことになります 。
株主還元は引き続き「配当中心」で行うという方針も揺るぎません 。長期保有すればするほど、取得価格ベースの利回り（YOC）が向上していくことが期待できます。
もし今後も利益が伸びていき、増配していくのであれば配当利回りも高くなっていきます。
事業の伸びにあまり派手さはないですが着実に堅実に利益と配当金が積み上がっているのでやはり長期投資で追加したくなるなと思いました。
自分が試算した結果ですあくまで試算ですが、2029年頃には配当金は80円から88円程になっているのではないかと考えました。そうすると今の株価1840円程であれば配当利回りは4.3%~4.7%まで上がっていくのではないかなと思います。あくまで一個人の素人の予想です。
4. リスク管理：オフィス需要低下への先手
「手堅い」経営はリスク管理にも現れています。
- オフィス比率50%以下: 労働人口の減少に伴うオフィス需要の低下を見据え、ポートフォリオに占めるオフィス比率を50%以下に抑える方針を継続します 。
- 重点エリアへの集中: 銀座、新宿東口、渋谷・青山、浅草といった、日本でも最も資産価値が落ちにくいエリアに集中投資を行っています 。
このように、将来の社会変化を予測し、先手を打ってポートフォリオを組み替えている点は非常に評価できます 。
動画の説明でもありましたが、会長によれば海外事業の展開は考えていなかったようです。
アメリカに海外展開してリスクを取っていますが、リスクを抑えるために三井物産とタッグを組んで事業を展開したりなど、大手と組んで手堅く利益を積み上げていると話していました。
説明資料でもたしかにアメリカの不動産に投資をするにも分散して不動産に投資をしていたので、事業は石橋を叩いて渡るような慎重だけれども手堅くというイメージがつき好印象でした。
結論：僕の投資戦略への示唆
ヒューリックの新中長期経営計画を読み解いた結果、僕の投資戦略はより明確になりました。
- 300株の継続保有は「鉄板」: 2年以上の継続保有によるカタログギフト優待を楽しみつつ、増配の恩恵をフルに受けるべき銘柄です。
- 買い増しの好機: 増資の懸念が低く、配当性向が45%まで引き上げられることが決まった今、株価が停滞している時期は、将来の高利回りを仕込む絶好のチャンスだと言えます。
100株は今年に追加で投資を行いましたが、将来の配当金を見越して今のうちに継続的に追加で投資をして500株、次に1000株と保有していくのも良いなと思います。以前までは株主優待狙いで300株までと考えていましたが、さらに追加で投資を検討しています。
ヒューリックはもはや単なる不動産株ではなく、商社の手法で稼ぎ、その果実を株主に還元し続ける企業に変化しています。
自分は情報収集していくたびにヒューリックは良いなと思っています。
数値が右肩上がり過ぎて大丈夫かと少し不安なところもありますが、そこは分析力をつけていき少しでも不安な要素が出てきたら検証していかないといけないです。
大手だから安心とかじゃなく、ちゃんと投資先を分析して事業の一部保有という考えを持ち、株主として今後も保有し続けて長期の保有で株価の値上がり、灰という斤の増配、業績の向上を通してリターンを得たいと思います。
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